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Der Gebäudebestand in Deutschland

22.11.2013

In Deutschland sind über 80 % der Gebäude älter als 25 Jahre. Die anstehenden Maßnahmen zur Sanierung müssen den vielfältigen Anforderungen modernen Bauens entsprechen, wie zum Beispiel den Energiebedarf für die Nutzung und damit für die Beheizung der Gebäude drastisch zu senken.

Der Gebäudebestand in Deutschland catherine_jones / iStock / Thinkstock

Dies führt vor allem unter dem Aspekt, den Energiebedarf für die Nutzung und damit für die Beheizung der Gebäude drastisch zu senken, zu einer erheblichen Veränderung der vorhandenen Bausubstanz. Andererseits muss die Bausubstanz den geänderten Bedürfnissen der Menschen und den Arbeitsbedingungen angepasst werden. Dies erfordert von den Planern zur gleichen Zeit Kreativität und Rücksichtnahme auf vorhandene Strukturen.

Einteilung des Gebäudebestands

Baualtersklassen

Die Einteilung in Baualtersklassen ist in Deutschland nicht genormt. Für die Einteilung der Gebäude in Altersklassen wurden verschiedene Quellen ([1], [2], [3], [4]) verglichen und ergänzt. Die folgende Tabelle wurde in einem Forschungsprojekt erarbeitet (DBU 2005). Damit wird versucht, die konstruktiven baugeschichtlichen, normativen und sozial- sowie kulturhistorischen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen.

Die quantitative Verteilung von Baualters- und Nutzungsklassen im Gebäudebestand, Ergebnis der Enquete-Studie

Im Rahmen der Enquete-Studie wurde der Gebäudebestand Deutschlands bis Dezember 1991 beschrieben [4]. Kriterien der Erfassung waren u.a. die Verteilung der Gesamtnutzfläche (NF) bezogen auf Nutzungsklassen und Baualtersklassen. Mit 51 % haben Wohngebäude und Nichtwohngebäude (49 %) einen annähernd gleich großen Anteil an der Nutzfläche (NF) im Gebäudebestand.

Für bestimmte Alters- und Nutzungsklassen lassen sich große Gebäudebestände ablesen, für die in Zukunft ein bedeutender, sich periodisch wiederholender Instandhaltungsbedarf bestehen wird.

Relevante Baualters- und Bauwerksklassen im Gebäudebestand

Aufgrund ihres großen Nutzflächenanteils im Gebäudebestand sind folgende Bauwerksunterklassen bedeutend: Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser der BaualtersklassenAK6 (1950–1964), AK 7 (1965–1976). Um dem Nutzer dieses Buchs einen möglichst großen Einsatzbereich zu erschließen, werden Bauelemente ab der Baualtersklasse 3 und für die benannten Gebäudetypen des Wohnungsbaus beschrieben.

Tabelle 2: Baualtersklasseneinteilung in zehn Baualtersklassen

Baualtersklasse Periode Baukonstruktive, soziale, politische und ökonomische Besonderheiten
AK 1 vor 1835 vorindustrielle Bauweise mit handwerklich geprägten Konstruktionen; energieintensive Baustoffe selten verwendet
AK 2 1835-1870 Etablierung des Bauens mit industrialisierten Elementen der Eisenerzeugung
AK 3 1871-1918 Industrie, insbesondere Eisenindustrie gewinnt beherrschende Stellung in dt. Volkswirtschaft; Stahl vorherrschendes Materi-al weit gespannter Konstruktionen; Beginn des Eisenbetonbaus ab 1900; beginnende Normierung; rasche Verdichtung und Verstädterung (Gründerzeit)
AK 4 1919-1933 Kriegs-u. Nachkriegsjahre: Verwendung von Ersatzrohstoffen; „Goldene Zwanziger“ mit hohen Wachstumsraten, Investitio-nen u. Auslandsverschuldung; 1929–1932: Weltwirtschaftskrise mit rückläufiger Produktion u. hoher Arbeitslosigkeit
AK 5 1934-1949 Mangelwirtschaft mit Ersatzrohstoffen der Vorkriegs-u. Kriegsjahre, „Blut-und-Boden-Politik“; wachsende Kriegsindustrie: Autobahnbau, chem. Industrie, Fahrzeugbau u. Rüstung als gleichzeitige Arbeitsbeschaffungspolitik; 1945–1949: Zeit der Not und Unsicherheit; 1948 Housing Order Nr. 8 der Besatzungsmacht zur Beseitigung des Wohnungsmangels
AK 6 1950-1964 1950–1956: Nachkriegsjahre mit Materialmangel, Konstruktion Bauweise ähnlich der Zwischenkriegsphase; bautechni-sche Veränderung durch Stahlbetondecken; 1951: DIN 18011 1957: DIN 4108 – Wärmeschutz im Hochbau – wird wirksam
AK 7 1965-1976 Wiederaufbau mit Wirtschaftswunder und Vollbeschäftigung DDR: Plattenbauweise (ab 1965); Fertigteilbauweise, neue Materialien aus der Chemieindustrie, vermehrt Ingenieur-und Verkehrsbauten;seit1971wiedermehrUmbau
AK 8 1977-1994 1973: erste Ölkrise WSchVO wird wirksam WSchVO wird wirksam 1985: starke Konjunkturschwankungen 1989: Wiedervereinigung DDR BRD
AK 9 1995-2001 III. WSchVO wird wirksam (WSchVO 95)
AK 10 2002-heute 01.01.2002: EnEV tritt in Kraft



Tabelle 3: Tabellarische Übersicht des Gebäudebestands im Dezember 1991 in Mio. m² Nutzfläche, nach Nutzungsklassen

Nutzungsklassen Abk. Mio. m² – 1870
Mio. m² – 1918
Mio. m² – 1948
Mio. m² – 1965
Mio. m² – 1978
Mio. m² 1990
Summe m² NF/Nutzungs-klasse
Anteil an Gesamtnutz-fläche in %
Einfamilienhäuser EFH 104,9 167,8 158,58 275,29 252,29 195,5 1154,4 22
Reihenhäuser REH 12,6 20,2 49,78 87,1 108,32 55,97 334,0 6
kleine Mehrfamilienhäuser KMF 74,3 118,8 124,39 259,68 194,29 115,6 887,0 17
große Mehrfamilienhäuser GMF 16,8 26,9 11,96 47,09 92,32 45,31 240,4 5
Hochhäuser HOH


10,14 35,99 5,62 51,8 1
Summe Wohngebäude
208,6 333,8 344,7 679,3 683,2 418,0 2667,7 50,5
Büro- und Verwaltungsgebäude B&V 20,5 51,2 30,76 43,83 36,03 35,42 217,7 4
Anstaltsgebäude A 25,6 63,9 38,29 54,55 25,55 11,34 129,2 4
Hotels und Gaststätten H&G 4,4 11,1 6,63 9,43 7,22 6,29 45,0 1
Handels- und Lagergebäude H&L 61,1 152,8 91,65 130,61 99,93 87,28 623,4 12
Fabrik- und Werkstattgebäude F&W 58,8 134,6 80,75 115,07 88,02 76,78 554,0 10
landwirtschaftliche Betriebsgebäude L 52,5 131,1 78,69 11,81 53,24 44,85 372,2 7
sonstige Nichtwohngebäude SNWO 65,5 163,7 98,07 137,32 85,87 36,32 586,8 11
Summe Nichtwohngebäude
288,4 708,4 424,8 502,6 395,9 298,3 2618,3 49,5
Gesamtnutzfläche
497,0 1042,2 769,6 1181,9 1079,1 716,3 5286,0 100

Gebäudebestand Dezember 1991

Grafische Übersicht des Gebäudebestands im Dezember 1991 in Mio. m² Nutzfläche, nch Nutzungsklassen

Erläuterung/Abkürzungen: EFH: Einfamilienhaus, REH: Reihenhaus, KMF: kleines Mehrfamilienhaus, GMF: großes Mehrfamilienhaus, HOH: Hochhaus

Tabelle 4: Relevante Baualters- und Bauwerksklassen im Gebäudebestand

Bauwerksklasse Bauwerksunterklasse Abk. Altersklasse [9]
Periode [10]
AK i [10]
Wohngebäude ohne Wohnheime Einfamilienhäuser EFH bis 1965 1950-1964 AK i6
bis 1978 1965-1976 AK i7
Wohngebäude ohne Wohnheime Mehrfamilienhäuser MFH bis 1965 1950-1964 AK i6
bis 1978 1965-1976 AK i7
nicht landwirtschaftliche Betriebsgebäude Handels- und Warenlagergebäude H&L bis 1918 1871-1918 AK i3
nicht landwirtschaftliche Betriebsgebäude Fabrik- und Werkstattgebäude F&W bis 1918 1871-1918 AK i3

Beschreibungen der Baualtersklassen

Baualtersklasse 1 (vor 1835)

Die Gebäude werden aus regional verfügbaren Materialien erstellt. Es dominiert die Verwendung von Holz und Lehm sowie nachwachsenden Rohstoffen. Das Fachwerkgebäude ist der allgemein verbreitete Gebäudetyp. Die Verarbeitung wird vom Handwerk durchgeführt. Die Verwendung von Stein und gebranntem Ziegel beschränkt sich auf Verwaltungs- und Repräsentations- oder militärische Bauten. Auf dem Land und in den Kleinstädten: Landwirtschaftsbauten und Wohngebäude bis zu drei Geschossen. Im städtischen Bereich: Wohn- und Gewerbebauten bis zu fünf Geschossen. Hallengebäude für kleinere Manufakturen.

Fachwerkgebäude

Fachwerkgebäude

Baualtersklasse 2 (1835–1869)

Die zunehmende Industrialisierung führt zu einer Zunahme großer zusammenhängender Produktionsstätten. Die sich entwickelnde Schwerindustrie stellt dafür auch die benötigten Erzeugnisse her: gebrannte Steine, Metallwaren. Die Massenproduktion verbilligt diese Bauprodukte. Landflucht und Verstädterung führen zu neuen Anforderungen im Bereich des Wohnungsbaus. Die Brandgefahr führt zu einer Zunahme des Mauerwerksbaus bei den mehrgeschossigen Wohngebäuden.

Industriehalle

Industriehalle

Baualtersklasse 3 (1870–1918)

Die zunehmende Gusseisen- und Stahlverwendung erlaubt große, weit gespannte Konstruktionen für Gewerbe- und Industriegebäude (Bahnhofshallen). Der gewonnene Krieg gegen Frankreich und die staatliche Einigung Deutschlands führen zu einem Aufschwung der Wirtschaft und einer starken Bautätigkeit in den Städten, sog. Gründerzeit. Mehrgeschossige Wohngebäude mit repräsentativen Fassaden zu den Erschließungsstraßen prägen die neuen Stadtviertel. Dahinter entstehen Gewerbe und Wohnhöfe in einfacher Bauweise und Ausstattung. Um 1900 beginnt der Eisenbetonbau, sich für die Fundamentierung, Kellerwände und die Deckenkonstruktionen durchzusetzen. In den Städten entstehen repräsentative Gebäude des Bürgertums. In den ländlichen Gebieten dominiert weiterhin die traditionelle Bauweise.

Städtische Gründerzeitfassade

Städtische Gründerzeitfassade

Bürgerliche Villa

Bürgerliche Villa

Baualtersklasse 4 (1919–1932)

Der verlorene Krieg bedeutet für Deutschland die Verknappung wichtiger Ressourcen für die Bauproduktion (Kohle, Stahl). Dies führt zu einer wirtschaftlichen Berechnung des Materialaufwands und zu sparsameren Konstruktionen. Die aufwendigen Fassaden der Vorkriegszeit weichen einfachen Putz- und Ziegelfassaden.

Andererseits entstehen durch die sozialreformerischen Bewegungen neue Wohnformen im Siedlungsbau. Kleinere, individuellere Wohnformen entstehen im Stadtumfeld. Das Flachdach wird im Wohnungsbau eingeführt.

Die industrielle Vorfertigung des Industriebaus wird auf den Wohnungsbau angewendet. Dabei kommen sowohl der Baustoff Holz als auch der Eisenbeton gleichermaßen zum Einsatz. Der Eisenbeton wird für Großsiedlungsprojekte in den Städten bevorzugtes Baumaterial (Dammerstock, Karlsruhe), der vorgefertigte Holzbau wird in traditionellen Formen in den ländlichen Bereichen eingesetzt. Der handwerkliche Fachwerkbau verschwindet vollständig.

Daneben werden weiterhin die traditionellen Konstruktionsweisen und Bauformen mit dicken Ziegelwänden, Holzbalkendecken, geneigten Dächern in Holzbauweise mit Schuppendeckung angewendet.

Staedtisches Mehrfamilienhaus

Staedtisches Mehrfamilienhaus

Holzfertighaus

Holzfertighaus

Weissenhofsiedlung

Weissenhofsiedlung

Baualtersklasse 5 (1933–1949)

Die innovativen Ansätze der „goldenen Zwanziger“ werden von der „völkischen“ Bauweise des Nationalsozialismus abgelöst. Die Regionalität des heimatverbundenen Bauens ist für das äußere Erscheinungsbild verpflichtend. Im Repräsentationsbereich und bei allen Zweckbauten verschwinden die Stahlbetonkonstruktionen hinter vorgehängten Fassaden aus Steinplatten. Der Siedlungsbau in den Städten orientiert sich an den traditionellen Wohnformen mit einfachen Fassaden. Im ländlichen Bereich entstehen sog. „Volkssiedlungen“ für die ärmeren Bevölkerungsschichten in „Eigenleistung“. Die Industrialisierungsansätze im Wohnungsbau weichen wieder der handwerklichen Fertigung. Die Industrie konzentriert sich auf die Kriegsvorbereitungen. Kriegsbedingt kommt die Bautätigkeit im Wohnungsbau ab 1943 weitgehend zum Erliegen.

Siedlungshäuser

Siedlungshäuser

Baualtersklasse 6 (1950–1964)

Die große Zerstörung der Bausubstanz im Zweiten Weltkrieg führte nach Beseitigung der Materialknappheit der unmittelbaren Nachkriegszeit zu den Wiederaufbauprogrammen. In kurzer Zeit wurden hunderttausende von Wohnungen gebaut. Dies gab einerseits der Rationalisierung im Bauwesen großen Auftrieb, andererseits führte die Baustoffknappheit zu einer minderen Bauqualität. Allerdings ist der Unterschied zwischen den Ein- und Mehrfamilienhäusern in der Bauweise signifikant. Im Einfamilienhausbereich werden die Gebäude handwerklich traditionell erstellt und weisen eine meist gute Qualität auf. Die unter hohem Zeit- und Kostendruck erstellten großen Wohnquartiere im ganzen Bundesgebiet weisen heute große Mängel in Bezug auf Wärmedämmung und Schallschutz bzw. technische Ausstattung auf.

Die Gestaltungsprinzipien des „Bauhauses“ führen zu nüchternen, praktischen Fassaden, das Flachdach wird im mehrgeschossigen Wohnungsbau zum Standard. Die Bauausstellung in Berlin 1957 gibt mit der Bebauung des „Hansaviertels“ Impulse für den Hochhausbau im Wohnbereich nach amerikanischem Beispiel. Als kostensparende Bauweise für Einfamilienhäuser entwickeln sich große Reihenhaussiedlungen.

Die Stahlbetondecke ersetzt die Holzbalkendecke im städtischen Wohnungsbau vollständig (1951: DIN 18011). Grundsätze des Wärmeschutzes werden für die verschiedenen Klimaregionen Deutschlands festgesetzt (1957: DIN 4108).

Neue Baustoffe im mineralischen Bereich verdrängen das traditionelle Ziegelmaterial: Betonhohlblock, Kalksandstein, Bimsbeton, Porenbeton.

Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhaus

Baualtersklasse 7 (1965–1976)

Das Wirtschaftswunder führt zu einer starken Ausdehnung des Siedlungsgebietes. Die Bauweise im Wohnungsbau ist geprägt von Einfamilien- und Reihenhaussiedlungen. In den Städten entstehen große Mehrfamilienhausquartiere mit Gebäuden über sechs Geschossen.

Es wird mit vielen neuen Materialien und Konstruktionen experimentiert. Die Industrialisierung des Bauens beschränkt sich weiterhin auf die Vorfertigung von Einfamilienhäusern in Holzbauweise und auf die Betonplattenfertigung. Das Einscheibenisolierglasfenster löst die traditionellen Ein- oder Zweischeibenverglasungen ab.

In der DDR entscheidet man sich zur Linderung der Wohnungsnot für die konsequente Vorfertigung. Es entsteht ab 1965 die sog. Plattenbauweise in Beton.

Weiterhin werden nur die minimalen Anforderungen an Wärme- und Schallschutz erfüllt. Die erste Ölkrise verunsichert die Bauindustrie. Durch die zunehmende Verwendung von chemischen Produkten für den Innenausbau und durch Feuchteschäden entstehen erste Probleme mit Belastungen der Innenraumluft.

Baualtersklassen 8 (1977–1994)

Die erste (1977) und zweite (1982) Wärmeschutzverordnung versuchen, den Energieverbrauch der Neubauten zu verringern. Ab 1982 soll der Heizwärmebedarf 150 kWh/m²a nicht überschreiten. Dies führt zu einem verstärkten Einsatz von Dämmstoffen im Bauwesen und zu neuen Konstruktionen. Wärmedämmverbundsysteme und die mehrschalige gedämmte Bauweise sind neue konstruktive Lösungen. In der Folge werden Wandbaumaterialien in Hinblick auf die vorgeschriebenen k-Werte entwickelt.

Die Fensterkonstruktionen und Verglasungen werden ebenfalls verbessert. Eine erste staatlich geförderte Modernisierungswelle mit Außendämmungen und Fensteraustausch führt zu erheblichen bauphysikalischen Problemen in den Wohnungen (mangelnde Entfeuchtung, Wärmebrücken, Schimmelbefall).

Die ersten großen Baustoffskandale (Holzschutzmittel, Asbest, Formaldehyd) und die Erkenntnisse der Knappheit der Ressourcen (Bericht des Clubs of Rome) führen zu der Forderung nach einer gesunden, ökologischen Bauweise. Die ersten großen Ökosiedlungen entstehen und zeigen die Möglichkeit der praktischen Umsetzung dieser Forderung. In den folgenden Jahrzehnten wird das Bauwesen sukzessive viele der „utopischen“ Forderungen als Standards einführen:

  • Verbot des giftigen Holzschutzmittels PCP
  • Begrenzung der Ausgasung von Formaldehyd
  • geringerer Energieverbrauch
  • Änderung der Holzschutznorm DIN 68800
  • alternative Energieversorgung mit Solarkollektoren
  • Einsatz von Photovoltaik
  • geringerer Wasserverbrauch
  • diffusionsoffene Bauweise

Neben diesen Vorzeigeobjekten praktiziert das Baugewerbe weiterhin in der Masse der Wohngebäude Konstruktionen, die nur den Minimalstandard erfüllen. Bei diesen Objekten besteht trotz des geringen Baualters von 25 bis 35 Jahren unter dem Druck der aktuellen Energiepreise erheblicher Modernisierungsbedarf.

Literaturverzeichnis

[1] Gertec GmbH, UTEC GmbH: Gebäudetypologie Schleswig-Holstein. Wärmetechnische Gebäudesanierung in Schleswig-Holstein. Investitionsbank Schleswig-Holstein. Kiel 1999
[2] Die Heizenergieeinsparmöglichkeiten durch Verbesserung des Wärmeschutzes typischer hessischer Wohngebäude. Darmstadt 1997
[3] Statistisches Bundesamt. Wiesbaden 2006
[4] Kohler, Niklaus/Hassler, Uta/Paschen, Herbert (Hrsg.): Stoffströme und Kosten in den Bereichen Bauen und Wohnen. Enquete-Kommission „Schutz des Menschen und der Umwelt“ des 13. Deutschen Bundestages“. Springer Verlag, Berlin/Heidelberg/New York 1999